Участие в долевом строительстве. Что необходимо знать гражданину.

На территории республики активно осуществляется долевое строительство многоквартирных домов.

В октябре 2016 года в данной сфере на 135 объектах долевого строительства действовало 70 застройщиков.

Как показывают проверки, проводимые прокурорами, не всегда многоквартирные дома возводятся в оговоренные договорами сроки. Так, согласно данным Управления государственного строительного и жилищного надзора Республики Саха (Якутия) количество объектов, долевое строительство которых осуществляется с нарушением сроков, составило 17.

К ним отнесены: в г. Якутске — «Блокированные жилые дома эконом класса по Покровскому тракту 7 км.», блоки «А» и «Б» (застройщик – ООО «Теплосервис»);  «27 квартирный  жилой дом с магазином  на 1 этаже», ул. Пекарского, 6, квартал 146» (ЖСПК «Стерх»);  «9-ти этажный жилой дом с нежилыми помещениями в квартале 69», 1 и 2 очереди (ООО «ССК»); жилые дома, блоки Г-1 и Г-2 в микрорайоне «Ильинка» (ООО СПФ «Черов и К»); в г. Ленске – два трехэтажных жилых дома (1 очередь) по ул. Рабочая (ООО «СеверТеплоСтройСервис»; в с. Чурапча — «Комплексное освоение в целях жилищного строительства. 4-х квартирные жилые дома №№ 1-9 по ул. Учителей, в с. Чурапча» (ООО «Макрос»).

 

Что необходимо знать гражданам при принятии решения о вступлении в долевое строительство многоквартирных домов?

 

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов реализации права каждого на жилище, предусмотренного ч. 1 ст. 40 Конституции РФ.

В целях защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства был принят Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

При принятии гражданином решения об участии в долевом строительстве ему необходимо знать, что с ним в соответствии с требованиями Закона об участии в долевом строительстве должен быть заключен договор участия в долевом строительстве.

Договор заключается в письменной форме, подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации

В договоре должны быть предусмотрены следующие обязательные условия (п. 4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве):

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цена договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Перед заключением договора долевого участия гражданину необходимо ознакомиться с разрешением на строительство, технико-экономическим обоснованием проекта строительства, заключением экспертизы проектной документации, с самой проектной документацией и документами, подтверждающими права застройщика на земельный участок. Любому обратившемуся лицу застройщик обязан представить для ознакомления свои учредительные документы.

Кроме того, гражданам настоятельно рекомендуется предварительно ознакомиться со сведениями, имеющимися в открытом доступе (интернет-форумы, различные сайты, печатные издания, телевидение), о степени надежности застройщика, имеющихся и имевшихся у него проблемах по тем или иным объектам, сроках завершения строительства, его переносах и др.

Решение об участии в долевом строительстве рекомендуется принимать, изучив и сопоставив все полученные данные.

 

Основные причины несоблюдения застройщиками сроков строительства и нарушения ими допускаемые

 

Основными причинами несоблюдения сроков сдачи объектов в эксплуатацию являются: отсутствие надлежащего контроля за финансово-хозяйственной деятельностью застройщиков, недостаточность у застройщиков собственных денежных средств, нецелевое использование ими денежных средств участников долевого строительства, отсутствие необходимой разрешительной документации, введение в отношении застройщика процедур банкротства.

В ходе проводимых прокурорами и органами контроля проверок деятельности застройщиков  выявлены факты оформления вместо договоров долевого участия договоров о намерениях, привлечения денежных средств участников долевого строительства по договору в отсутствие государственной регистрации таких договоров. Допускаются нарушения  при переносе сроков строительства объектов, не возврата застройщиком денежных средств гражданам по расторгнутым договорам участия в долевом строительстве, нецелевое использование денежных средств граждан.

К примеру, по материалам проверки прокуратуры Чурапчинского района возбуждено уголовное по ч.4 ст.159 УК РФ по факту нецелевого использования застройщиком ООО «Макрос» денежных средств участников долевого строительства в размере более 35 млн. руб.

Всего в данной сфере прокурорами в 2015-2016 г.г. выявлено свыше 60 нарушений закона, в целях их устранения принято 26 мер прокурорского реагирования.

 

 Какую ответственность несет застройщик за неисполнение обязательств по договору?

Закон об участии в долевом строительстве предусматривает ответственность застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору в виде уплаты неустойки (штрафы, пени), предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором, и возмещения в полном объеме причиненных убытков сверх неустойки.

Так, каков же порядок взыскания неустойки с застройщика по договору участия в долевом строительстве?

Следует начать с того, что ответственность за данное нарушение начинается со дня, следующего за днем, указанным в договоре о долевом участии в качестве срока передачи объекта.

Неустойка может быть взыскана как в судебном, так и в досудебном порядке.

Для взыскания с застройщика неустойки по договору участия в долевом строительстве в досудебном порядке рекомендуется направить претензионное письмо об уплате неустойки (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки в двойном размере со ссылкой на ст. 6 Закона о долевом строительстве, ст. 309 ГК РФ с указанием срока их уплаты.

Помимо уплаты неустойки, застройщик обязан возместить в полном объеме причиненные дольщику убытки сверх неустойки, возникшие, например, в связи с расходами на аренду жилья в период просрочки передачи объекта строительства.

Претензионное письмо рекомендуется отправить с пакетом необходимых документов (договор, копия паспорта дольщика, копия документа, подтверждающего уплату суммы по договору) заказным письмом с уведомлением о вручении и с описью вложения для возможного последующего предъявления подтверждающих документов в суд или направить нарочно под отметку о принятии.

Если застройщик добровольно не уплатит неустойку в указанный в письме срок, то гражданин может обратиться за защитой своих прав в суд с исковым заявлением о взыскании с застройщика неустойки по договору участия в долевом строительстве и возмещении в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

В случае удовлетворения искового заявления гражданином могут быть взысканы с застройщика понесенные судебные расходы.

Полученный исполнительный документ необходимо незамедлительно направить в службу судебных приставов, при их бездействии – обратиться в органы прокуратуры.

 

Куда можно обратиться гражданам по вопросам нарушения их прав при участии в долевом строительстве?

 

Контроль за исполнением законодательства в данной сфере возложен на органы государственной власти субъектов Российской Федерации. В Якутии — это Управление государственного строительного и жилищного надзора РС (Я).

Кроме того, граждане могут обратиться с заявлениями о защите их прав и законных интересов в органы прокуратуры республики по месту жительства.

 

Прокуратура РС(Я)

Напечатать страницу Напечатать страницу

Читайте также: